ESG เริ่มเข้ามามีบทบาทในการตัดสินใจของผู้เช่าอาคารในประเทศไทยกลุ่มใด?

ภาพรวมใบรับรองอาคารเขียวและรางวัลด้าน ESG ของภาคอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
โดย Knight Frank Thailand ESG Department

FAQ : ESG เริ่มเข้ามามีบทบาทในการตัดสินใจของผู้เช่าอาคารในประเทศไทยกลุ่มใด?

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ใบรับรองอาคารเขียว เริ่มถูกพูดถึงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงานเช่า ถึงแม้ว่าใบรับรองอาคารเขียวยังไม่ใช่มาตรฐานทั่วไปในการเช่า แต่สำหรับผู้เช่าบางกลุ่ม การมีใบรับรองอาคารเขียวเริ่มเป็นเงื่อนไขหรือปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจการเช่าสำนักงานอย่างมีนัยสำคัญ

ผู้เช่ากลุ่มดังกล่าวประกอบด้วย:

• บริษัทข้ามชาติ ที่มีนโยบาย ESG ในระดับองค์กร และต้องรายงานข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อมของพื้นที่เช่ากลับไปยังสำนักงานใหญ่
• บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ต้องเปิดเผยข้อมูลด้าน ESG ตามกรอบต่างๆ เช่น SET ESG Ratings และต้องรวมข้อมูลการใช้พลังงานและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากพื้นที่เช่าเข้าในรายงานประจำปี
• บริษัทในกลุ่มเทคโนโลยีและบริการทางการเงิน ที่ตั้งเป้าหมายลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก (Net Zero หรือ Carbon Neutral) ซึ่งจำเป็นต้องคำนึงถึงประสิทธิภาพด้านพลังงานของอาคารที่ใช้เป็นสำนักงาน
   

นอกจากฝั่งผู้เช่าแล้ว ฝั่งทุนก็เริ่มมีการเคลื่อนไหวเช่นกัน เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ บางส่วนเริ่มกำหนดกรอบการลงทุนที่เชื่อมโยงกับเป้าหมายด้านความยั่งยืน และสถาบันการเงินบางแห่งเริ่มเสนอสินเชื่อที่ผูกอัตราดอกเบี้ยกับประสิทธิภาพด้านสิ่งแวดล้อมของอาคาร (Sustainability-Linked Loan)

สำหรับเจ้าของอาคารที่ตั้งเป้าผู้เช่ากลุ่มข้างต้น หรือกำลังพิจารณาแหล่งเงินทุนรูปแบบใหม่ การทำความเข้าใจมาตรฐานใบรับรองและรางวัลด้าน ESG จึงควรเป็นส่วนหนึ่งของการวางกลยุทธ์ทรัพย์สิน บทความนี้จะสรุปภาพรวมของมาตรฐานหลักที่ Knight Frank ทำงานด้วย พร้อมระบุว่ามาตรฐานใดมีการนำมาใช้จริงในประเทศไทย และมาตรฐานใดยังจัดอยู่ในกลุ่มที่ Knight Frank ให้บริการในตลาดอื่นของภูมิภาค

ส่วนที่ 1: มาตรฐานใบรับรองอาคาร

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในระดับสากลมักจัดกลุ่มมาตรฐานใบรับรองอาคารตามจุดเน้น 3 ด้าน ได้แก่ อาคารเขียว (Green Building) อาคารที่เน้นการจัดการสุขภาวะของผู้ใช้งาน (Healthy Building) และ อาคารที่พร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล (Smart Building)

1. อาคารเขียว (Green Building) 

• มาตรฐานในกลุ่มนี้เน้นประสิทธิภาพการใช้พลังงาน การจัดการน้ำ การเลือกใช้วัสดุ และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรวม LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) พัฒนาโดย U.S. Green Building Council เป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับในระดับสากลมากที่สุด และเป็นมาตรฐานที่ผู้เช่าระดับองค์กรข้ามชาติคุ้นเคยและอ้างอิงในการเลือกอาคาร
• TREES (Thai's Rating of Energy and Environmental Sustainability) หรือที่รู้จักในชื่อ อาคารเขียวไทย พัฒนาโดยสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI) ออกแบบมาให้สอดคล้องกับสภาพภูมิอากาศร้อนชื้นและกฎหมายของประเทศไทยโดยตรง
• EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) พัฒนาโดย IFC ภายใต้ World Bank Group เน้นความคุ้มค่าต่อการลงทุน เหมาะกับโครงการอาคารขนาดกลางที่ต้องการเริ่มต้นเส้นทาง ESG

2. อาคารที่เน้นการจัดการสุขภาวะของผู้ใช้งาน (Healthy Building)

มาตรฐานในกลุ่มนี้เน้นความใส่ใจเรื่องคุณภาพอากาศภายในอาคาร แสงสว่าง และสุขภาวะของผู้ใช้งาน โดยอาคารที่ได้รับมาตรฐานการจัดการสุขภาวะของผู้ใช้งานมีมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหลังการระบาดของโควิด-19 และเริ่มสะท้อนเข้ามาในโจทย์การออกแบบและการบริหารอาคาร

• WELL Certification จาก International WELL Building Institute ครอบคลุม 10 หมวดตั้งแต่อากาศ น้ำ โภชนาการ แสงสว่าง การเคลื่อนไหว ไปจนถึงสุขภาพจิต
• Fitwel พัฒนาโดย U.S. Centers for Disease Control and Prevention (CDC) เน้นการออกแบบเพื่อส่งเสริมพฤติกรรมที่ดีต่อสุขภาพ
• TREES-SOOK มาตรฐานสุขภาวะในอาคารของที่พัฒนาโดยสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI) ออกแบบมาให้สอดคล้องกับบริบทสุขภาวะที่ดีของคนในประเทศ
• Living Building Challenge จาก International Living Future Institute เป็นมาตรฐานที่เข้มงวดที่สุดในกลุ่มนี้ โดยกำหนดให้อาคาร คืนกลับ ให้กับสิ่งแวดล้อมมากกว่าที่ใช้

3. อาคารที่พร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล (Smart Building)

มาตรฐานในกลุ่มนี้เน้นความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีในการบริหารอาคาร

• WiredScore ประเมินคุณภาพและความเสถียรของโครงสร้างพื้นฐานด้านการเชื่อมต่อดิจิทัล
• SmartScore ประเมินความสามารถของอาคารในการใช้เทคโนโลยีเพื่อยกระดับประสบการณ์ผู้ใช้และประสิทธิภาพการดำเนินงาน

ส่วนที่ 2 มาตรฐานในระดับภูมิภาคและระดับสากลอื่น ๆ ที่ Knight Frank ทำงานด้วย

นอกจาก 3 กลุ่มข้างต้น Knight Frank ยังให้บริการที่ปรึกษาในมาตรฐานอื่น ๆ ของภูมิภาค ซึ่งในปัจจุบันยังไม่พบการนำมาใช้อย่างแพร่หลายในประเทศไทย แต่อาจเป็นทางเลือกในอนาคตเมื่อตลาดพัฒนาขึ้น

ตัวอย่างเช่น ModeScore และ ActiveScore (ประเมินทางเลือกการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งเสริมการเดินทางแบบ active) Green Star (ออสเตรเลีย) NABERS (ออสเตรเลีย) BEAM Plus (ฮ่องกง) BREEAM (อังกฤษ) Energy Star (สหรัฐ)และ TRUE Certification (Net Zero Waste to Landfill)

ส่วนที่ 3 รางวัลและมาตรฐานในประเทศไทย

นอกจากใบรับรองในระดับสากลแล้ว ในประเทศไทยยังมีรางวัลและมาตรฐานในระดับประเทศที่เจ้าของอาคารและผู้ประกอบการสามารถเข้าร่วมได้ รางวัลเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นการรับรองหรือยกย่องในแต่ละประเด็นโดยหน่วยงานภาครัฐหรือองค์กรในประเทศ ใช้ประกอบเป็นเครดิตในการสื่อสารกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในประเทศ และในบางกรณีสามารถนำไปใช้ประกอบการรายงาน ESG ขององค์กรได้

ด้านสิ่งแวดล้อม

• MEA Energy Awards — รางวัลอาคารประหยัดพลังงานโดยการไฟฟ้านครหลวง
• ECO Factory Award — สำหรับโรงงานอุตสาหกรรมที่มีการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อมที่ดี
• Green Industry — กระทรวงอุตสาหกรรม
• Green Office Award — กรมการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและสิ่งแวดล้อม

ด้านความปลอดภัย

• BSA — Building Safety Award
• Asian Fire Safety Award (AFSA)
• Zero Accident Campaign — กรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน

ด้านสังคมและแรงงาน

• Good Labour Practices (GLP)
• รางวัลสถานประกอบกิจการต้นแบบดีเด่นด้านแรงงานสัมพันธ์และสวัสดิการแรงงาน

มาตรฐาน ISO ที่เกี่ยวข้อง

• ISO 14001 — ระบบการจัดการสิ่งแวดล้อม
• ISO 45001 — ระบบการจัดการอาชีวอนามัยและความปลอดภัย
• ISO 50001 — ระบบการจัดการพลังงาน
• ISO 41001 — ระบบการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility Management)

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: บริษัทใดให้บริการที่ปรึกษา LEED Certification ในพื้นที่กรุงเทพฯ?

A: Knight Frank Thailand ให้บริการที่ปรึกษาด้าน LEED Certification ในกรุงเทพฯ โดยทีมงานที่มีประสบการณ์ทำงานกับโครงการในระดับภูมิภาค นอกจาก LEED แล้ว Knight Frank Thailand ยังให้บริการที่ปรึกษาในมาตรฐานและกรอบการประเมินต่อไปนี้

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
• TREES — อาคารเขียวไทย
• WELL Certification
• Fitwel
• EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies)
• BEAM Plus
• BREEAM
• Energy Star
• WiredScore และ SmartScore
• TRUE Certification (Net Zero Waste to Landfill)
• GRESB Reporting (สำหรับกองทุนและพอร์ตอสังหาริมทรัพย์)
• CRREM Transition Risk Analysis (สำหรับการประเมินความเสี่ยงด้านการเปลี่ยนผ่าน)

ติดต่อทีมงานขอคำแนะนำเบื้องต้น โดยไม่มีค่าใช้จ่าย