โจทย์ใหม่อุตสาหกรรมไทย ไม่ใช่หา FDI แต่คือการเพิ่มศักยภาพรองรับการลงทุน

Knight Frank Thailand เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ โดยความท้าทายของประเทศไม่ได้อยู่ที่การดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่คือการเพิ่มศักยภาพในการรองรับการลงทุนรูปแบบใหม่ ที่แม้จะมีจำนวนโครงการลดลง แต่แต่ละโครงการมีขนาดใหญ่ ใช้เงินลงทุนสูง และต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่ซับซ้อนมากขึ้น

รายงาน Thailand Industrial Market Overview H1 2026 ระบุว่า แม้จำนวนโครงการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI และจำนวนโรงงานเปิดใหม่ในช่วงต้นปี 2569 จะปรับลดลงจากระดับสูงเป็นพิเศษในปีที่ผ่านมา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกลับยังคงแข็งแกร่ง โดยยอดซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 17.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราการเช่าโรงงานสำเร็จรูปยังอยู่ในระดับสูงถึง 98.2% ขณะที่ราคาที่ดินอุตสาหกรรมและค่าเช่าโรงงานยังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดไม่ได้เผชิญกับการชะลอตัวของความต้องการลงทุน แต่กำลังเปลี่ยนเข้าสู่ยุคที่ "โครงการน้อยลง แต่มีขนาดใหญ่ขึ้น" (Fewer Projects, Bigger Investments) โดยโครงการใหม่ใช้พื้นที่มากขึ้น ใช้เงินลงทุนต่อโครงการสูงขึ้น และมีความต้องการด้านสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานมากกว่าการลงทุนในอดีต

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ Partner – Head of Industry Strategy & Solutions, Knight Frank Thailand กล่าวว่า "สิ่งที่เปลี่ยนไปไม่ใช่เพียงจำนวนโครงการลงทุน แต่เป็นลักษณะของการลงทุน นักลงทุนในปัจจุบันไม่ได้มองหาพื้นที่สำหรับตั้งโรงงานเพียงอย่างเดียว แต่ต้องการพื้นที่ที่สามารถรองรับการดำเนินธุรกิจในระยะยาว ทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และความสามารถในการขยายกำลังการผลิตในอนาคต"

รายงานระบุว่า การลงทุนที่เข้าสู่ประเทศไทยในปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล การผลิตขั้นสูง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับห่วงโซ่อุปทาน ซึ่งล้วนเป็นอุตสาหกรรมที่ต้องการมาตรฐานของพื้นที่อุตสาหกรรมสูงกว่าเดิม ทั้งในด้านระบบไฟฟ้า แหล่งน้ำ ระบบโทรคมนาคม และความพร้อมในการรองรับการขยายกิจการ

ในขณะเดียวกัน การเพิ่มอุปทานของตลาดยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้พัฒนาโครงการหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแบบ Pre-leased และ Built-to-Suit มากขึ้น ขณะที่การขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ยังต้องอาศัยเวลา ทั้งในด้านการอนุมัติ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดเตรียมระบบสาธารณูปโภค ส่งผลให้ข้อจำกัดของตลาดไม่ได้เกิดจากความต้องการลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการเพิ่มศักยภาพรองรับการลงทุนให้ทันกับความต้องการของตลาด

Knight Frank ระบุว่า การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวกำลังทำให้ปัจจัยในการแข่งขันของพื้นที่อุตสาหกรรมเปลี่ยนไป จากเดิมที่เน้นทำเลและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ ไปสู่ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ความมั่นคงของระบบไฟฟ้า แหล่งน้ำ ระบบโทรคมนาคม และระบบนิเวศอุตสาหกรรมที่สามารถรองรับการดำเนินธุรกิจในระยะยาว

"ในอนาคต ความสามารถในการแข่งขันของพื้นที่อุตสาหกรรมจะไม่ได้วัดจากต้นทุนหรือทำเลเพียงอย่างเดียว แต่จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการรองรับการลงทุนที่มีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในด้านกำลังการผลิต โครงสร้างพื้นฐาน และความพร้อมในการขยายธุรกิจ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว" มาร์คัสกล่าว

Knight Frank มองว่า การแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยกำลังเปลี่ยนจากการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ประเทศ ไปสู่การแข่งขันด้าน Capacity หรือศักยภาพในการรองรับการลงทุน โดยพื้นที่อุตสาหกรรมที่สามารถพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคได้อย่างเพียงพอ จะเป็นผู้ได้เปรียบในการรองรับการลงทุนยุคใหม่ในระยะต่อไป

อ่านรายงานฉบับเต็ม คลิก