_LEED vs TREES vs EDGE: เลือกมาตรฐานอาคารเขียวแบบไหนดี?

LEED vs TREES vs EDGE: เลือกมาตรฐานอาคารเขียวแบบไหนดี?

โดย Knight Frank Thailand ESG Department

FAQ: ถ้าจะเลือกใบรับรองอาคารเขียวสักหนึ่งตัว ควรพิจารณามาตรฐาน LEED, TREES หรือ EDGE?

คำตอบสั้น ๆ คือ ไม่มีมาตรฐานใดดีที่สุดสำหรับทุกโครงการ ทั้ง 3 มาตรฐานถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ที่แตกต่างกันในแง่ของกลุ่มผู้ใช้งาน ขอบเขตการประเมิน และเป้าประสงค์ขององค์กร การเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย ประเภทของทรัพย์สิน งบประมาณ ระยะเวลา และเป้าหมายระยะยาวของโครงการ

บทความนี้จะสรุปความแตกต่างหลักของทั้ง 3 มาตรฐาน และเสนอกรอบการพิจารณาเบื่องต้นที่ทีม Knight Frank ใช้ในการให้คำปรึกษาแก่ลูกค้า

ส่วนที่ 1: ภาพรวมของแต่ละมาตรฐาน

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) พัฒนาโดย U.S. Green Building Council (USGBC) เปิดตัวครั้งแรกในปี 2000 เป็นมาตรฐานอาคารเขียวที่ได้รับการยอมรับสูงสุดในระดับสากล มี 4 ระดับ คือ Certified, Silver, Gold และ Platinum ครอบคลุมหลายประเภทโครงการ ทั้งอาคารก่อสร้างใหม่ (BD+C) อาคารที่มีอยู่แล้ว (O+M) การออกแบบภายใน (ID+C) และการพัฒนาย่าน (ND) เกณฑ์การประเมินครอบคลุมหลายด้าน เช่น ที่ตั้งและการเดินทาง การใช้น้ำ พลังงาน วัสดุ คุณภาพสภาพแวดล้อมภายใน และนวัตกรรม

TREES (Thai's Rating of Energy and Environmental Sustainability) หรือ อาคารเขียวไทย พัฒนาโดยสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI) โดยมีวัตถุประสงค์ในการช่วยชี้นำอุตสาหกรรมการก่อสร้าง ในการออกแบบและก่อสร้างสถาปัตยกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สร้างความเป็นอยู่ที่ดี และเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของผู้พักอาศัยอย่างครอบคลุม และปรับมาตรฐานอาคารเขียวให้สอดคล้องกับสภาพภูมิอากาศร้อนชื้นของประเทศไทย โดย TREES มี 4 ระดับเช่นกัน คือ Certified, Silver, Gold และ Platinum และครอบคลุมหลายประเภท เช่น TREES-NC (อาคารก่อสร้างใหม่), TREES-EB (อาคารที่มีอยู่แล้ว), TREES-CS (โครงสร้างหลักภายนอกและแกนอาคาร)ม TREES-HOME (อาคารพักอาศัย) และ TREES-SOOK (สุขภาวะในอาคาร)

EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) พัฒนาโดย International Finance Corporation (IFC) ภายใต้ World Bank Group โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ตัวอาคารมีความยั่งยืน ประหยัดทรัพยากร และดีต่อสิ่งแวดล้อมมากยิ่งขึ้น โดย EDGE จะเน้นการประเมินประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากร 3 ด้านหลัก ได้แก่ พลังงาน น้ำ และวัสดุ โดย EDGE มี 3 ระดับ คือ EDGE Certified (ประหยัดทรัพยากรอย่างน้อย 20% ในทั้ง 3 ด้าน), EDGE Advanced (ประหยัดพลังงานอย่างน้อย 40% และด้านอื่น ๆ 20%) และ Zero Carbon

ส่วนที่ 2: ตารางเปรียบเทียบ

หมายเหตุ: ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายข้างต้นเป็นค่าโดยประมาณ ค่าจริงขึ้นอยู่กับประเภท ขนาด และความซับซ้อนของโครงการ

ส่วนที่ 3: ปัจจัยในการเลือก

1. กลุ่มผู้เช่าหรือผู้ใช้งานเป้าหมาย

หากโครงการเป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งเป้าผู้เช่าที่เป็นบริษัทข้ามชาติ ที่มีนโยบาย ESG ในระดับองค์กร LEED มักเป็นมาตรฐานที่ผู้เช่ากลุ่มนี้คุ้นเคยมากที่สุด ในทางกลับกัน หากเป้าหมายคือผู้เช่าในตลาดไทยเป็นหลัก หรือต้องการแสดงความมุ่งมั่นต่อมาตรฐานที่พัฒนาในประเทศ TREES อาจจะเป็นทางเลือกที่เพียงพอแล้ว แต่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยหรือโรงแรมหรืออาคารประเภทอื่น ๆ ที่เน้นเป้าหมายเฉพาะการลดการใช้ทรัพยากรเป็นหลัก EDGE เป็นทางเลือกที่ใช้เงินลงทุนโดยรวมน้อยกว่า

2. ประเภทและขนาดของอาคาร

ทั้ง LEED, TREES และ EDGE สามารถใช้กับอาคารได้หลากหลายประเภทและขนาด — ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม โรงงาน หรือคลังสินค้า ความแตกต่างจึงอยู่ที่ความเหมาะสมของระดับความซับซ้อนต่อขนาดและประเภทของโครงการ

LEED ครอบคลุมเกณฑ์การประเมินที่กว้างที่สุด รวมถึงคุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคาร การเลือกที่ตั้ง และนวัตกรรม จึงเหมาะกับโครงการที่ต้องการแสดงผลด้านความยั่งยืนในหลายมิติ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A หรือสำนักงานใหญ่ขององค์กร รวมถึง LEED จะเหมาะกับโครงการที่มีงบประมาณพร้อม ในการดำเนินงานตามมาตรฐาน LEED

TREES มีขอบเขตการประเมินใกล้เคียงกับ LEED แต่ปรับให้สอดคล้องกับวัสดุและกฎหมายของประเทศไทย เหมาะกับโครงการในประเทศที่ต้องการแสดงผลด้านความยั่งยืนในหลายมิติ แต่เหมาะสมกับบริบทของไทยโดยตรง

EDGE เน้นการประเมินประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากร 3 ด้าน (พลังงาน น้ำ วัสดุ) มากกว่าการครอบคลุมหลายมิติ ทำให้กระบวนการทำงานโดยรวมเบากว่าและเหมาะกับโครงการที่ต้องการแสดงผลด้านประสิทธิภาพในการลดการใช้ทรัพยากรเป็นหลัก ซึ่งมักเป็นโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และอาคารพาณิชย์ที่ไม่ต้องการกระบวนการจัดการด้านความยั่งยืนเทียบเท่า LEED

3. งบประมาณและทรัพยากรภายในทีม

3.1 ค่าธรรมเนียมในการรับรองมาตรฐาน (ราคาเดือนพฤษภาคม 2569)

• โดยเฉลี่ยแล้ว LEED มีค่าใช้จ่ายสูงสุดในกลุ่ม โดยจะมีค่าลงทะเบียนและค่ารับรอง โดยค่ารับรองจะแปรผันตามขนาดพื้นที่อาคาร ยิ่งอาคารมีพื้นที่มาก ค่าธรรมเนียมจะสูงขึ้นตามลำดับ
• สำหรับ TREES จะมีค่าลงทะเบียนและค่ารับรองเช่นเดียวกัน แต่ค่ารับรองจะจ่ายเป็นขั้นบันได ซึ่งหมายความว่าอาคารขนาดเล็กจะมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า เมื่อเทียบสัดส่วนต่อตารางเมตรแล้วจะประหยัดกว่าการขอมาตรฐานสากลมาก
• สำหรับ EDGE จะมีค่าลงทะเบียนและค่ารับรอง โดยค่ารับรองจะขึ้นอยู่กับบริษัทที่รับรอง โดยหากใช้ GBCI ค่ารับรองจะแปรผันตามขนาดพื้นที่อาคาร แต่ถ้าใช้ Sintali จะจ่ายเป็นราคาเดียว โดยไม่คำนึงถึงขนาดพื้นที่เป็นต้น 

3.2 ค่าที่ปรึกษา

โดยเฉลี่ยแล้ว LEED มีค่าใช้จ่ายสูงสุดในกลุ่ม เนื่องจากมีการเก็บข้อมูลละเอียดที่สุดในกลุ่ม โดยจะขอยกนำมานำเสนอเฉพาะ Version 5

สำหรับอาคารก่อสร้างใหม่ (New Construction - BD+C) ต้องมีการทำ Energy Modelling เชิงลึกเพื่อพยากรณ์การใช้พลังงานให้ได้ตามเกณฑ์ของมาตรฐาน ASHRAE 90.1 (Version 2019 / 2022) นอกจากนี้ต้องผ่านกระบวนการ Commissioning (Cx) เพื่อตรวจสอบ ติดตั้ง และทดสอบระบบวิศวกรรม (HVAC ไฟฟ้า เครื่องจักร และการเตรียมพร้อมสำหรับการใช้พลังงานไฟฟ้าเต็มรูปแบบ) ตั้งแต่ก่อนเปิดใช้งาน เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารจะทำงานได้เต็มประสิทธิภาพตามที่ออกแบบไว้ (โดยจะ v5 ต้องประหยัดพลังงานขึ้นประมาณ 9-10% เมื่อเทียบกับ v4.1)

สำหรับอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว/ดำเนินการอยู่ (Existing Buildings - O+M) จะดูการใช้ทรัพยากรที่เกิดขึ้นจริง โดยจะมีเกณฑ์บังคับในเรื่องของการใช้พลังงานของอาคารตามเกณฑ์ของมาตรฐาน ASHRAE 90.1 (Version 2019 / 2022) โดยจะต้องใช้ผลผ่านข้อมูลการใช้จริง 12 เดือน โดยต้องมีคะแนนประสิทธิภาพที่สูงขึ้นตามแผน Decarbonization เช่นกัน และต้องมีการทำ Retro-Commissioning ที่เข้มข้นขึ้นมากกว่า v4.1

TREES จะมีค่าใช้จ่ายลดลงมา เนื่องจากก็ต้องมีการดำเนินงาน energy modelling และ Commissioning ที่เหมือนกับ LEED แต่มาตรฐาน TREES ยังคงใช้เกณฑ์ของมาตรฐาน ASHRAE 90.1 Version 2007 หรือตามที่กฎกระทรวงกำหนดสำหรับอาคารก่อสร้างใหม่ และทำการประเมินการใช้พลังงานในอาคารและวิเคราะห์มาตรการการอนุรักษ์พลังงานตามมาตรฐาน ASHRAE Level 1 Walk-Through สำหรับอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว/ดำเนินการอยู่ ทำให้ที่ปรึกษาสามารถลด ปริมาณงานได้ ในการทำงานได้ จึงทำให้ค่าใช้จ่ายลดลง

EDGE จะเน้นเฉพาะการทำการลดการใช้พลังงาน น้ำ และวัสดุก่อสร้างเท่านั้น ทำให้ปริมาณงานเอกสารลดลงไปมากกว่า TREES และในการทำ energy modelling ก็ยังสามารถทำภายในซอฟต์แวร์ของ EDGE เอง จึงลดค่าใช้จ่ายลงได้อีก แต่อย่างไรก็ตาม EDGE มีค่าธรรมเนียม EDGE Auditor แยกต่างหากจากค่าที่ปรึกษา ซึ่งเป็นบุคคลที่สามที่ทำหน้าที่ตรวจสอบและรับรองโครงการ โดยค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจจะถูกรวมหรือไม่รวมกับค่าที่ปรึกษาก็ได้

3.3 ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้น

โดยเป้าหมายของ LEED, TREES และ EDGE คือมาตรฐานการรับรองการออกแบบอาคารให้ดีต่อสิ่งแวดล้อม ลดการใช้ทรัพยากร และลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะนำไปพัฒนาระบบอาคาร ปรับปรุงเปลือกอาคาร และส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้ใช้อาคาร แต่โดยทั่วไปจะสามารถแบ่งได้ดังนี้:

1. เปลือกอาคาร เพื่อลดภาระการใช้พลังงานในการทำความเย็น
2. ระบบเครื่องกลและไฟฟ้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของระบบที่ใช้พลังงานหลักของอาคาร
3. ระบบแสงสว่าง เพื่อลดการใช้ไฟฟ้า และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากแสงธรรมชาติสูงสุด
4. ระบบน้ำ เพื่อลดปริมาณการใช้น้ำสะอาดในอาคาร
5. พลังงานหมุนเวียน เพื่อลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก
6. คุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคาร เพื่อเพิ่มสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้อาคาร
7. วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อลดผลกระทบต่อโลก
8. การสนับสนุนการเดินทางสีเขียว เพื่อช่วยลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากการเดินทางเข้ามาที่อาคาร

โดยงานวิจัยในปี 2568 ระบุค่าใช้จ่ายในการทำอาคารเขียวของอาคารใหม่ (BD+C) อยู่ในช่วงประมาณ 2-10% ของต้นทุนก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับระดับการรับรองที่ตั้งเป้า แต่สำหรับอาคารที่กำลังดำเนินงานอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นเนื่องจากต้องปรับปรุงระบบที่ติดตั้งแล้ว แต่กลับกันจะลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอาคารลงได้ และ EDGE มีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงต่ำที่สุดในกลุ่ม เนื่องจากเกณฑ์เน้นเพียงด้านพลังงาน น้ำ และวัสดุ

3.4 การต่ออายุใบรับรอง

• LEED BD+C เป็นการรับรองที่อิงกับการออกแบบและก่อสร้าง ซึ่งเป็นการรับรองครั้งเดียว
• LEED O+M ที่อิงกับการดำเนินงานต้องต่ออายุการรับรองตามรอบที่ USGBC กำหนด โดยปกติอยู่ที่ 3 ปี
• TREES เป็นการรับรองครั้งเดียวทั้งสองแบบ
• EDGE เป็นการรับรองครั้งเดียว ยกเว้น EDGE Zero ต้องต่ออายุการรับรองทุกๆ 4 ปี

4. ระยะเวลา

หากโครงการต้องการได้ใบรับรองก่อนเปิดให้บริการเพื่อใช้ในการตลาด หรือเพื่อให้ทันต่อรอบการประเมินของผู้เช่า EDGE เป็นทางเลือกที่ใช้เวลาน้อยที่สุด ในขณะที่ LEED และ TREES จำเป็นจะต้องวางแผนและให้ที่ปรึกษาเริ่มทำงานตั้งแต่ช่วงต้นของโครงการเพื่อให้สามารถดำเนินงานต่าง ๆ ตามที่มาตรฐานกำหนดไว้ได้

5. แผนการเงินและการระดมทุน

หากโครงการมีแผนเข้าถึง Green Loan, Sustainability-Linked Loan หรือการออก Green Bond การมีใบรับรองอาคารเขียวที่ตรงตามเกณฑ์ของผู้ให้สินเชื่อหรือผู้จัดจำหน่ายตราสารเป็นปัจจัยสำคัญ ในประเทศไทย กรอบอ้างอิงที่กำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นคือ Thailand Taxonomy ซึ่งเป็นระบบจำแนกกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน พัฒนาโดยธนาคารแห่งประเทศไทยและสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

เกณฑ์ของ Thailand Taxonomy สำหรับสามมาตรฐานหลัก:

LEED ต้องเป็นระดับ Gold หรือ Platinum และโครงการต้องมีประสิทธิภาพการใช้พลังงานสูงกว่ามาตรฐาน ASHRAE 90.1 (เวอร์ชันล่าสุด) อย่างน้อย 30% สำหรับกรณีตราสารหนี้ ใบรับรอง LEED ต้องออกภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปีก่อนการออกตราสาร และตราสารต้องมีอายุไม่เกิน 6 ปี
TREES ใช้เกณฑ์เดียวกับ LEED คือต้องเป็นระดับ Gold หรือ Platinum บวกกับประสิทธิภาพพลังงานสูงกว่า ASHRAE 90.1 (เวอร์ชันล่าสุด) อย่างน้อย 30% สำหรับกรณีตราสารหนี้ ใบรับรอง TREES ต้องออกภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปีก่อนการออกตราสาร และตราสารต้องมีอายุไม่เกิน 6 ปี
EDGE มีเกณฑ์ที่ผ่อนปรนกว่า เพียงต้องได้รับ EDGE Certified (ระดับเริ่มต้นที่ประหยัดทรัพยากรอย่างน้อย 20%) เท่านั้น
6. แผนระยะยาว กลยุทธ์การขายและการขายเข้ากองทุนอสังหา

หากโครงการมีแผนขายหรือ refinance ในอนาคต โดยตั้งเป้านักลงทุนสถาบันในประเทศหรือต่างประเทศ การที่อาคารของท่านมีมาตรฐาน LEED จะให้การขายง่ายขึ้น โดยเฉพาะหากท่านสามารถแสดงผลการลดการใช้พลังงาน น้ำ และก๊าซเรือนกระจกได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ TREES และ EDGE เหมาะกับโครงการที่เน้นการถือครองระยะยาวในประเทศมากกว่า

ส่วนที่ 4: กรณีศึกษาที่พบบ่อย

ตึกสำนักงาน Grade A ในย่าน CBD ที่ตั้งเป้าผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทข้ามชาติ หรือบริษัทที่มีเป้าหมาย ESG — LEED เป็นทางเลือกหลัก โดยอาจพิจารณา มาตรฐานสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้อาคาร เช่น WELL Certification หรือ Fitwel เพิ่มเติมหากต้องการเจาะกลุ่มผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับสุขภาวะของพนักงาน

อาคารสำนักงานในเมืองรองหรือพื้นที่นอกกรุงเทพฯ — TREES มักเป็นทางเลือกที่ลงทุนเหมาะสมหากอยากจะเน้นมาตรฐานความยั่งยืนที่มีผลต่อหลากหลายประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม และ EDGE เป็นทางเลือกที่ดีถ้าอยากจะจัดการความยั่งยืนเฉพาะด้านพลังงาน น้ำ และวัสดุ

โครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร — EDGE มักเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าและสามารถใช้สื่อสารกับผู้ซื้อในตลาดที่เริ่มให้ความสำคัญกับการประหยัดพลังงาน และการลดการใช้น้ำ

โรงแรมและรีสอร์ท — EDGE มักเหมาะสมเป็นจุดเริ่มต้น ส่วนโรงแรมระดับ luxury chain ที่มีนโยบาย sustainability ระดับ group อาจต้องการ LEED เพิ่มเติม

โรงงานหรือคลังสินค้า — TREES หรือ LEED ขึ้นอยู่กับว่าลูกค้า (ผู้ใช้พื้นที่) เป็นองค์กรไทยหรือต่างชาติ

โครงการที่ขอเงินกู้ผ่าน IFC หรือพันธมิตร — EDGE มักเป็นมาตรฐานที่ตรงกับเงื่อนไขสินเชื่อโดยตรง

ส่วนที่ 5: การพิจารณาทำหลายมาตรฐานพร้อมกัน

บางโครงการเลือกขอใบรับรองมากกว่าหนึ่งมาตรฐาน เช่น LEED + TREES หรือ LEED + WELL การทำพร้อมกันมีข้อดีในแง่ของการครอบคลุมกลุ่มผู้เช่าและนักลงทุนหลากหลายมากขึ้น แต่ต้องชั่งน้ำหนักกับต้นทุนเพิ่มและความซับซ้อนของกระบวนการปรับปรุงอาคาร การปรึกษาทีมที่ปรึกษาตั้งแต่ช่วงออกแบบสามารถช่วยให้สามารถใช้เอกสารและข้อมูลร่วมกันได้บางส่วน ลดต้นทุนรวมของกระบวนการลง

กระบวนการตัดสินใจที่แนะนำ

1.          ทบทวนกลุ่มผู้เช่าหรือผู้ใช้งานเป้าหมาย และความคาดหวังของพวกเขา

2.          ตรวจสอบประเภท ขนาด และสถานะของโครงการ

3.          ประเมินงบประมาณ

4.          พิจารณาแผนการเงินทั้งระยะสั้นและระยะยาว

5.          ดำเนินการ Pre-Assessment กับที่ปรึกษาเพื่อระบุช่องว่างและความเป็นไปได้ของแต่ละมาตรฐาน

ทีม ESG Advisory ของ Knight Frank Thailand สามารถช่วยประเมินเบื้องต้น โดยใช้ข้อมูลโครงการของท่านในการแนะนำมาตรฐานที่เหมาะสมที่สุด

ติดต่อทีมงานเพื่อขอคำแนะนำเบื้องต้น โดยไม่มีค่าใช้จ่าย